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2018年二季度上海办公租赁市场报告

办办网发布时间:2018-07-11

一、2018年二季度行业动向

  1.WeWork加速布局中国市场,将与裸心社合并

  412日,WeWork与裸心社正式公布双方合并一事。WeWork中国将以25亿元人民币的价格完成此次并购。双方的此次合作包括共享现代化工作空间、软件与服务,以及一个在全球范围内连接会员的社区。业内人士分析认为,2016年进入中国市场的WeWork,面对优客工场、纳什空间等中国本土联合办公企业的蓬勃成长,急于加速布局取得竞争优势。

  2.老厂房改造变为张江国创中心,加快产业升级

  427日,位于张江科学城北区的张江国创中心正式启动运营。

  张江国创中心由液晶显示器厂房改造而来。作为超大单体老厂房改造项目,张江国创中心自建设以来,攻克了功能再定位、大规模拆改等难题,最终完成了这一集“汇聚创新创业、聚力产业发展、践行产城融合理念”于一身的城市更新作品。

  有别于传统的办公楼和产业园区,张江国创中心为创业者打造了丰富的配套设施、共享空间,甚至还有白领公寓,使创业者可以在不出100米的范围内,满足工作、生活和休闲需求。

  3.世茂股份7.77亿转让上海深坑酒店项目

  523日,上海世茂股份有限公司公告称,公司受委托建设的“辰花路二号地块”深坑酒店项目可转让状态,公司拟向世茂房地产转让项目开发建设权、在建工程的所有权及在建工程所占土地的使用权。

  资料显示,“辰花路二号地块”深坑酒店,位于上海辰花公路北侧、横山塘东侧,项目占地面积10.54万平方米,总建筑面积6万平方米。目前,项目结构已封顶,在建工程及其所属地块已获得了必需的相关证照、批准文件。截至2017930日,深坑酒店在建工程项目的账面价值为4.31亿元。世茂股份在公告称,深坑酒店在建工程交易价格的7.77亿元,较账面价值4.31亿元,将给公司带来约3.4亿元的增值收益。

  4.上海一批黄金地块入市,挂牌价格超高  

 沉寂许久的上海土地招拍挂市场迎来一波市中心地块入市,其中一宗邻近新天地的商办用地挂牌起始价高达135.8亿元。

  528日,上海市土地交易市场发布黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块使用权的出让公告,确认有两名预申请竞买人参与后续交易活动。此前该地块已经进行预申请询价,上海市土地交易市场公告称地块起始价为135.8亿元,竞买人在挂牌期间的挂牌报价将应不低于其预申请报价,否则挂牌报价无效。该地块将于75日挂牌截止并进行现场竞价。

  5.网易19.6亿元底价竞得上海徐汇滨江1.9万平方米地块

  612日,上海土地市场出让徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-Q-1地块,最终,该地块由网易旗下的上海网之易璀璨网络科技有限公司以底价196080万元竞得,成交楼面价为2.55万元/平方米。

  该地块位于徐汇滨江板块,东至规划绿地,南至龙水南路,西至规划六路,出让面积19223.5平方米,计容面积76894平方米,容积率为4.0,规划用地性质为商办用地。

  该地块的受让人须自持建筑面积不低于100%的商业物业及不低于60%的办公物业,时间均不少于20年。此外,对于该商办地块建成后的产业导入,出让文件中明确规定,仅引进文创、电子商务为主特色的互联网产业。

  6.九龙建业21.1亿港元收购上海两物业项目 体量超过11万平米

  624日,九龙建业有限公司发布公告称,公司直接全资附属公司Future Star Internationa lLimited21.1亿港元向公司控股公司保利达控股国际有限公司收购威鞍有限公司全部股权,该公司持有上海两个物业项目,体量超过11万平米。

  九龙建业表示,收购事项可以增加公司土地储备,两项目的地理位置、有利的地方政策、邻近地区的物业需求,以及有关地区的整体物业市场及经济发展前景,具有优厚的发展潜力。

  二、2018年二季度上海土地市场

  2018年第二季度,办办网数据研究中心观察到:上海土地市场新增经营性用地挂牌供应65幅,合计出让面积2,550,001平方米。其中商办用地为11幅,出让面积总数为465,525平方米,环比今年一季度增长17.51%,同比去年二季度增长96.60%。

 

 而在成交方面,据办办网数据研究中心统计:2018年第二季度,上海土地市场共成交46宗土地,成交总面积为2,018,214平方米,环比今年一季度下降22.45%,同比去年二季度增长27.35%;成交总金额为1,620,901万元,环比下降44.11%,同比下降31.74%。

  其中,商办用地成交5宗,成交总面积112,009平方米,环比今年一季度下降73.39%,同比去年二季度下降34.40 %;成交总金额为503,074万元,环比下降69.88%,同比下降61.31%。

 


 本季度商办地块的成交量和成交金额普遍走低,且5宗商办地块均以底价成交,表明在当前市场环境下,企业把风险控制放在首位,价格不会出得太高,另一方面基于土地本身关系,准入门槛有较多限制,使得投资商导入一些实业性质企业联合拿地、共同开发。办办网认为这些情况导致了近期商办地块出现溢价率普遍不高的现象。

  三、2018年二季度上海办公租赁市场需求解析

  1.企业办公选址区域需求

  根据办办网数据统计,2018年二季度上海市写字楼租赁市场中,浦东继续以其多方面的产业载体优势成为企业选址的首选区域,企业需求数量占整个需求市场的17.71%,徐汇紧随其后。排名前五的区域需求量超过了整个市场的六成。

 

 而在企业需求空间面积上,徐汇以37.53%的占比反超浦东,从而以较大优势领跑各区。

 

2.企业办公选址租金需求

  在本季度的办公租赁市场中,租金在3-4/㎡·天的办公项目依然是最受关注的目标,需求占比达到32.58%左右。而徐汇区成为这个租金段企业最感兴趣的区域。同时办办网观测到,徐汇也是本季度最多中端租金客户的主要寻址区域,闵行则成为发展中企业最为青睐的选址区域,而能承受高昂租金的客户还是把主要寻址目标放在了浦东。

 


3.企业办公选址户型需求

  而在租赁户型面积的需求上,中小户型依旧是2018年二季度的市场需求主流,我们可以看到,500平方米以下的中小户型占据了整个办公租赁需求市场的87.07%,环比一季度略有上升。同时办办网也发现,本季度中小户型需求企业的寻址方向集中在了徐汇,而需求在1000平方米以上的大户型企业客户更趋向在浦东寻址。

 


4.企业办公选址轨交需求

  交通是否便利无疑是很多企业选址会优先考虑的一个重要条件,是否靠近轨交沿线,更是重中之重。办办网通过对上海目前运营中的14条轨交线路做出统计,运行线路最长的轨交11号线成为本季度最为热门的轨交需求线路。

 

四、2018年二季度上海办公租赁市场租金走势

  2018年二季度,上海整体的企业办公空间成本在稳定的市场需求下保持温和走高态势,其中,静安以5.26/平方米·天的租金均价再度成为本季度企业办公空间成本最高的区域?;繁壬霞径?,主流中心城区的平均租金均有不同增幅,最高增幅出现在长宁区,环比增长1.09%4.62/平方米·天。

 

五、2018年二季度上海办公租赁市场供存量及空置率

  据不完全统计,2018年二季度本市各大主流商务区约有超过50万平方米的优质甲级办公面积新增入市,全市办公项目存量再度增长。

 庆幸的是本季度市场吸纳表现同样强劲,来自金融、TMT(科技、 媒体、通讯)、制造、医药健康行业和联合办公的持续扩张需求支撑了大部分吸纳量,使得主流商务区供需两侧基本保持平衡,空置率增长得到有效控制,环比下降至12.1%。

  六、2018年二季度上海联合办公市场简析

  近几年,上海的联合办公行业发展迅速,也经历了多次洗牌,既有不少出租率低下、盈利模式单一的联合办公项目接连倒闭,同时也有源源不断的新鲜血液注入市场,更有行业巨头进行一系列合并扩大市场占有率。截止到2018年第二季度,据办办网不完全统计,上海的联合办公项目已经超过了500家,多数项目主要集中在中心城区,其中,浦东的分布数量是最多的。

 

 相对传统办公楼的租金成本而言,联合办公的租金成本要低廉许多,不过各区域的工位均价也参差不齐。从本季度的市场成交价格来看,位于城市核心地区的黄浦区的平均价格最高,排名第一。拥有最多联合办公项目的浦东则由于地理位置分布更广,整体均价相对中心市区要偏低。

 

 从市场出租率和工位租金来看,徐汇、闵行、杨浦、长宁和静安是本季度联合办公选址的主流区域。

 

 自2017年以来,联合办公市场的融资并购消息一直不断,各大品牌运营商纷纷拓展版图,抢占市场,各自执行战略部署,与其他小品牌进一步加大差距,结合市场表现、企业需求以及出租率来看,以下几家联合办公品牌最受市场关注。

 

七、2018年二季度上海企业空间流向综合指数排名

  2018年二季度的上海企业空间流向趋势来看,地处城市黄金主动脉的板块圈依然是企业集中流向的区域,企业愿意为良好的地理交通、商圈配套环境和专业的服务支付更高的使用成本,部分外围区域开始加大专业服务力度,期望以持续发展中的配套环境和更具性价比的使用成本来分流部分企业入住导向,整个企业空间服务产业走势良好。

 

八、展望2018下半年

  2018年下半年虽然全市仍有大量新增供应入市,不过,来自金融、TMT和专业服务等行业的需求也将保持强劲,再加上联合办公的发展需求支撑,市场整体租金走势有望继续保持平稳,办办网对2018下半年上海的办公租赁市场持乐观态度。

*部分数据来源于网络

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